SISTEMA DE MORADIAS NO ‘SEGMENTO ECONÔMICO’ PARA CIDADES PEQUENAS E MÉDIAS DO BRASIL – REGISTRO DE DIREITO AUTORAL – RDA 1248 – CAU/SP

A crise econômica global de 2008 resultou na criação do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), cuja proposta incluía atender camadas de renda diversas. Nas cidades pequenas e médias, no entanto, o segmento econômico enfrentou restrições relacionadas ao alto custo da terra e à dificuldade de financiamento. A especulação imobiliária deslocou a produção para áreas periféricas, resultando em loteamentos distantes e monofuncionais. O financiamento posterior à aquisição do terreno mostrou-se inviável para boa parte dos mutuários. O sistema bancário exigia a edificação como garantia e avaliava o valor do terreno pelo preço atualizado, tornando a operação inacessível à população alvo. Soma-se a isso o custo do fechamento periférico das unidades, com muros e portões, encarecendo ainda mais a construção.

As alternativas tradicionais para viabilização do segmento econômico apresentaram limitações severas. A verticalização mostrou-se inadequada devido à baixa demanda em cidades menores, ao alto risco financeiro e à falta de mão de obra qualificada. O desmembramento de lotes foi restrito por legislações urbanísticas que limitavam a testada mínima e, mesmo quando possível, resultava em soluções estigmatizadas e repetitivas. As casas isoladas exigiam grandes áreas e apresentavam baixa densidade. Os renques de casas geminadas dependiam de terrenos com geometrias específicas e dificultavam a incorporação e comercialização. Já os grandes condomínios impunham desafios relacionados à segregação espacial e à gestão administrativa.

Diante dessas limitações, foi desenvolvido um sistema alternativo baseado na configuração de vilas organizadas em pequenos módulos. Essa proposta buscou conciliar a densidade necessária com qualidade estética, viabilidade econômica e integração urbana. As unidades foram agrupadas em arranjos de 6 a 10 habitações por módulo, implantadas em lotes padrões de 10 metros de largura, sem necessidade de desmembramento. A configuração em condomínios menores possibilitou a redução de custos de manutenção e infraestrutura, além de amenizar questões relacionadas à segurança e à convivência entre vizinhos.

As unidades habitacionais foram concebidas em duas tipologias: 45m² e 60m². A tipologia de 45m² foi desenvolvida a partir de um arranjo compacto, com núcleo de áreas de serviço entrelaçado com ambientes sociais e íntimos. Possui dois dormitórios, um localizado na frente e outro nos fundos, organizados para garantir ventilação cruzada e boa insolação. A expansão para um terceiro dormitório é viável por meio da remoção de uma parede não estrutural. Banheiros com domus zenitais asseguram ventilação e iluminação naturais. O telhado de duas águas unifica a volumetria e facilita a execução.

A tipologia de 60m² apresenta organização linear com núcleo hidráulico centralizado, dois dormitórios dispostos em torno de um hall íntimo e áreas sociais integradas. O modelo admite expansão posterior sem interferência na composição original. Inclui uma vaga de estacionamento junto à unidade e mantém a solução volumétrica do telhado de duas águas, compatível com o conjunto e com os princípios de racionalidade construtiva.

As vilas foram concebidas com implantação concêntrica, combinando unidades longitudinais e transversais. Essa disposição favorece a ventilação cruzada, garante privacidade e qualifica o espaço coletivo interno, sem abrir mão da conexão com a malha urbana. O sistema é flexível, podendo ser implantado em lotes com profundidades entre 25 e 45 metros e adaptado às características de cada gleba. Arranjos variados permitem a combinação das tipologias de 45m² e 60m², adequando-se às diferentes faixas de renda e demandas de mercado.

Estudos de viabilidade realizados em áreas reais em Ourinhos-SP demonstraram a viabilidade econômica da proposta em terrenos com valores entre R$ 100 e R$ 200/m². O modelo substitui a lógica do lote isolado ou dos grandes condomínios por uma ocupação fragmentada, inserida em interstícios urbanos e adequada à realidade de cidades pequenas e médias. O sistema busca superar as limitações das soluções tradicionais, otimizando o uso do solo e assegurando a inserção urbana qualificada.

Veja as vilas entregues aqui. Essencial I-IV