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Localização: o ponto de partida estratégico
No universo da incorporação imobiliária, a escolha do terreno é uma operação estratégica de alta complexidade, que exige técnica, experiência e sensibilidade. Costuma-se dizer, com razão, que os três fatores mais importantes para o sucesso de um empreendimento são “localização, localização e localização”. Embora a frase soe como um jargão, ela expressa com precisão a realidade de mercado: a localização é o fator que conecta o projeto ao seu público-alvo, assegura valorização patrimonial e potencializa a liquidez futura. Contudo, escolher bem vai além da identificação de zonas urbanas centrais ou da leitura fria de parâmetros de zoneamento. A análise da microvizinhança — compreendendo fluxos cotidianos, qualidade dos usos vizinhos, vitalidade urbana, caminhabilidade e percepção de segurança — é fundamental para calibrar a decisão.
No caso do terreno localizado na Rua Fábio Aparecido Vianna (Fabinho), 141, Jardim Paulista, Ourinhos/SP, observa-se uma área predominantemente residencial, com presença de comércios locais e serviços essenciais nas proximidades. A rua possui tráfego moderado, favorecendo a tranquilidade dos moradores, e conta com calçadas que permitem boa caminhabilidade. Um dos aspectos mais relevantes da sua localização é a proximidade imediata com a Avenida Antônio de Almeida Leite — principal eixo de valorização imobiliária da cidade. Situado a cerca de 50 metros desta via estrutural, o terreno se beneficia diretamente da conectividade, visibilidade e centralidade oferecidas pela avenida, sem incorrer nos impactos negativos de ruído e tráfego intenso característicos de frentes diretas para eixos arteriais. Ou seja, reúne o melhor dos dois mundos: acessibilidade e projeção de valorização, com a ambiência tranquila de um bairro estritamente residencial.
Em cidades de porte médio, como Ourinhos, essa capacidade de leitura torna-se ainda mais determinante. A verticalização, nesses contextos, tende a se justificar principalmente em áreas que já atingiram um patamar elevado de valorização e centralidade, onde o custo da terra demanda a multiplicação do potencial construtivo para assegurar viabilidade econômica. O adensamento, portanto, não é apenas uma resposta ao zoneamento permissivo, mas uma estratégia racional para diluir o valor do terreno em unidades residenciais que mantenham competitividade de preço e padrão de qualidade. Identificar esses territórios — onde há infraestrutura instalada, serviços consolidados, e um consumidor que valoriza conveniência e urbanidade — é parte essencial do trabalho de prospecção. Por isso, ao lado de análises de macroacessibilidade e normas urbanísticas, a capacidade de interpretar sinais sutis da microvizinhança e antecipar eixos de valorização compõe o verdadeiro diferencial competitivo do incorporador contemporâneo.
Restrições aéreas e as regras do DECEA
Mesmo quando a localização é adequada e o zoneamento permite a verticalização, a análise técnica não está concluída. Em muitos casos, como no município de Ourinhos, a viabilidade da altura da edificação depende do atendimento às normas do espaço aéreo. O terreno destinado ao empreendimento HIGH encontra-se sob a influência do Aeroporto Estadual Jornalista Benedito Pimentel (SDOU) e, portanto, sujeito às determinações do Plano Básico de Zona de Proteção de Aeródromo (PBZPA), conforme estabelecido pela Portaria DECEA nº 138/ICA, de 13 de abril de 2018.
No caso específico, o lote está fora da Superfície Horizontal Interna, mas inserido no perímetro da Superfície Cônica — superfície inclinada, com gradiente ascendente de 5%, iniciada a partir de um raio de 2.500 m da pista e estendendo-se até 3.600 m. Segundo o cálculo previsto na norma, a cada 200 metros lineares a partir da borda da Superfície Horizontal, a altitude permitida aumenta em 10 metros, tomando-se como base a cota de 507,46 m (altitude da Superfície Horizontal no aeroporto).
A distância radial entre o ponto mais próximo do terreno e o limite da Superfície Horizontal é de aproximadamente 685 metros. Aplicando-se a fórmula normativa (500 × 0,05 = 25 m), obtém-se um acréscimo de 25 metros à cota-base de 45 m. Isso eleva a altitude máxima permitida para edificação a 70 m, equivalente a uma cota absoluta de 541,00 m.
O ponto de implantação do edifício possui cota topográfica de aproximadamente 541 m, de modo que a altura máxima da edificação permitida no local é de cerca de 70 metros. Esse valor foi validado por meio de estudo técnico e confirmado junto ao COMAER, por meio do Processo nº 67613.900073/2023-61, atestando que o projeto não representa interferência nas operações do aeródromo.
Esse cálculo evidencia um aspecto delicado da concepção arquitetônica de edifícios em áreas sujeitas à influência de aeródromos: o equilíbrio entre a distância em relação à pista e o desejo por maior altura. De um lado, a verticalização contribui para o desenho do skyline, a valorização de unidades em pavimentos superiores e o aproveitamento máximo do coeficiente de aproveitamento; de outro, impõe-se o limite normativo estabelecido pelas AOLS. Assim, quanto maior a distância em relação à Superfície Horizontal Interna, maior a flexibilidade projetual — mas sempre dentro de margens técnicas que exigem precisão e compatibilização desde os primeiros estudos de massa. A consideração precisa dessas condicionantes é essencial para evitar reprovação futura e garantir a segurança jurídica e técnica da proposta arquitetônica desde suas fases iniciais. Além disso, é importante destacar o trade-off característico dessas decisões: à medida que se busca afastar o empreendimento do aeroporto para obter maior flexibilidade de altura, perde-se centralidade urbana e atratividade locacional. Em um mercado sensível à localização e ao entorno, como o de Ourinhos, esse equilíbrio exige percepção técnica apurada. Não raro, terrenos situados em cotas elevadas e com excelente frente urbana podem, por estarem mais próximos do aeródromo, perder viabilidade por restrições altimétricas. Por isso, interpretar corretamente esse jogo entre altura potencial e posicionamento urbano é um dos aspectos mais sofisticados e decisivos da análise preliminar de um terreno.
E vale lembrar que, ainda que se considere uma eventual redução da altura como estratégia para mitigar o impacto nas superfícies limitadoras, isso não necessariamente resolverá a viabilidade técnica. Terrenos situados em cotas altimétricas mais baixas, mesmo em áreas valorizadas e relativamente próximas mais próximas do Aeródromo, podem estar sujeitos a outras restrições — especialmente aquelas associadas à drenagem urbana e à elevação do lençol freático. É o caso, por exemplo, de porções da mesma Avenida Antônio de Almeida Leite, nas proximidades dos lagos e de um dos principais sistemas de captação pluvial da cidade, onde a limitação já não se dá por altura máxima permitida, mas sim pela inviabilidade de execução de subsolos e fundações a custos competitivos, como veremos na próxima sessão.
De forma complementar, cabe aqui uma crítica ao modelo de zoneamento aéreo vigente em Ourinhos: o PBZPA adotado para o aeródromo estadual, tal como formulado pelo DECEA, apresenta características padronizadas aplicadas a múltiplos municípios sem a devida adequação às especificidades locais. Trata-se, muitas vezes, de um plano genérico que ignora dinâmicas territoriais reais — como vetores de adensamento urbano e áreas de maior valorização imobiliária — o que pode gerar restrições desproporcionais e comprometer o pleno desenvolvimento de zonas com alta aptidão construtiva. A revisão técnica e administrativa desse modelo, com base em diagnósticos atualizados e representações mais precisas do entorno urbano, configura-se como uma pauta relevante para o futuro do planejamento territorial em cidades de porte médio como Ourinhos. é essencial para evitar reprovação futura e garantir a segurança jurídica e técnica da proposta arquitetônica desde suas fases iniciais.
Superadas as restrições aéreas, outra variável crítica entra em cena: as características do subsolo e a relação do terreno com a dinâmica hídrica urbana. Em terrenos localizados em cotas rebaixadas ou adjacentes a cursos d’água e áreas de várzea, a elevação do lençol freático pode se configurar como obstáculo crítico e frequentemente subestimado nas análises iniciais. A presença de água em níveis elevados impõe restrições severas tanto para a concepção das fundações quanto para a execução dos subsolos, demandando soluções técnicas mais sofisticadas. Fundos de vala em contato com o lençol exigem sistemas específicos de drenagem e contenção, com destaque para técnicas como rebaixamento do lençol por meio de bombas (well points), execução de cortinas impermeáveis.
Em paralelo, a impermeabilização das estruturas subterrâneas adquire status estratégico. Mais do que um simples revestimento protetivo, o sistema deve ser concebido em camadas sobrepostas e com redundância de barreiras, a fim de garantir estanqueidade absoluta e resistência a pressões hidrostáticas permanentes. O impacto direto no custo global da obra é substancial, tanto em função dos materiais e processos construtivos mais onerosos quanto pela necessidade de maior tempo de execução e controle rigoroso de qualidade. Nesse sentido, subestimar a influência do lençol freático pode conduzir a distorções relevantes no orçamento e no cronograma. Por isso, a realização de sondagens, ensaios de permeabilidade e modelagens geotécnicas torna-se não apenas recomendável, mas imprescindível como etapa preliminar à tomada de decisão quanto à aquisição e desenvolvimento do terreno.
No entanto, esse não é o caso do terreno destinado ao empreendimento HIGH. Localizado em uma cota alta do Jardim Paulista, o terreno está afastado das bacias de drenagem mais sensíveis do município e posicionado fora das áreas de influência direta dos fundos de vale. Essa característica topográfica é uma de suas principais qualidades técnicas, pois reduz substancialmente o risco de interferência com o lençol freático superficial e dispensa, até o momento, a necessidade de sistemas complexos de rebaixamento ou contenção hidráulica.
A elevação natural do lote favorece a implantação de três pavimentos subterrâneos com maior segurança técnica e previsibilidade de custos. Mesmo assim, como prática de engenharia responsável, foram previstas sondagens e estudos geotécnicos detalhados para verificar a estratigrafia do solo, avaliar sua capacidade de suporte e orientar as decisões sobre fundações e impermeabilização. A adoção preventiva dessas medidas garante robustez técnica ao projeto e reforça sua viabilidade estrutural.
A análise do subsolo, portanto, reforça o posicionamento privilegiado do terreno, que combina viabilidade normativa, ausência de interferência hidráulica e topografia compatível com soluções arquitetônicas mais complexas. Essa condição diferencia positivamente o empreendimento HIGH em relação a outros lotes da cidade, inclusive em regiões igualmente valorizadas, mas tecnicamente mais desafiadoras.
A análise jurídica do terreno representa uma etapa crítica e frequentemente negligenciada no processo de incorporação. Mais do que verificar a titularidade formal, é necessário examinar com rigor a cadeia dominial, os eventuais ônus reais e a existência de pendências judiciais ou administrativas que possam comprometer a regularidade registral ou o cronograma de implantação.
Terrenos envolvidos em inventários, disputas de herança, usufrutos não extintos, penhoras, hipotecas ou gravames ambientais exigem diligência redobrada. Essas situações, embora não inviabilizem o projeto, impõem etapas adicionais como alvarás judiciais, negociação com partes litigantes ou o uso de mecanismos de garantia até a regularização plena do bem. Cada uma dessas variáveis representa risco de postergação do cronograma ou de aumento do custo de estruturação jurídica da operação.
No caso do terreno destinado ao empreendimento HIGH, foram realizadas verificações minuciosas junto ao cartório de registro de imóveis competente, análise da matrícula e certidões negativas ampliadas. Todas as condições jurídicas essenciais foram atendidas no momento da negociação, garantindo a regularidade da titularidade e a segurança documental necessária para o avanço das etapas de viabilidade técnica e contratual. A superação dessa questão reforçou a segurança do ativo e permitiu o avanço controlado para as etapas de viabilidade técnica e contratual.
Além disso, foi feita avaliação da situação urbanística e das restrições normativas específicas para a quadra. Embora Ourinhos ainda esteja em processo de consolidação de instrumentos de controle urbano mais avançados — como o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) —, a equipe da G2R antecipa as diretrizes interpretativas e dialoga com os órgãos técnicos desde as fases iniciais, garantindo maior previsibilidade e segurança institucional para a aprovação do projeto. Esse cuidado é parte integrante do processo de aquisição responsável, que combina segurança jurídica, alinhamento normativo e planejamento estratégico integrado.
Entre as variáveis que compõem a viabilidade de aquisição de um terreno — ou, de forma mais ampla, de um imóvel com potencial para reconfiguração — a análise econômica do seu valor assume papel central. Ao contrário das negociações típicas de compra e venda, a definição do valor para fins de incorporação exige critérios objetivos e métodos reconhecidos pelos referenciais técnicos e normativos do setor.
Nesse sentido, as incorporadoras adotam metodologias reguladas, com destaque para a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens – Parte Imóveis Urbanos, que orienta a análise de atributos como localização, dimensões, zoneamento, possibilidades construtivas e vocação de uso. Tais parâmetros são ponderados com indicadores de mercado para a elaboração de laudo fundamentado e tecnicamente defensável. Esta abordagem permite estruturar negociações mais equilibradas — seja na forma de aquisição direta ou por meio de permutas — e assegura que o percentual oferecido ao proprietário, em unidades futuras ou valores financeiros, guarde relação direta com o potencial de geração de valor do projeto e com as condições do mercado local.
No caso do terreno do HIGH, a aplicação desses critérios técnicos permitiu validar a viabilidade econômica da aquisição, considerando a capacidade construtiva prevista, os parâmetros normativos e a expectativa de valorização da região. A avaliação seguiu critérios fundamentados, permitindo segurança para o investidor, equilíbrio na negociação com o proprietário e aderência ao modelo financeiro do empreendimento. Essa etapa consolida a base econômica sobre a qual todo o processo de incorporação é estruturado, evitando decisões intuitivas ou sujeitas a volatilidades do mercado. Em negociações realizadas na forma de permuta, por exemplo, é comum que o valor do terreno seja representado por um percentual da área vendável — geralmente entre 8% e 12%, conforme o porte e o potencial do projeto. Esse intervalo não é arbitrário: está diretamente vinculado à lógica matemática da viabilidade econômico-financeira da incorporação, como detalhado em outro post da série. Nesses casos, o ganho para o proprietário pode chegar a três ou até cinco vezes o valor de mercado do imóvel, considerando o valor de construção das unidades permutadas. Por outro lado, envolve maior risco e um ciclo de retorno mais longo, exigindo que o proprietário esteja disposto a acompanhar o desenvolvimento do projeto até sua comercialização final.
Já na aquisição direta, com pagamento à vista ou em etapas, a incorporadora assume maior desembolso de capital inicial, mas garante liquidez imediata ao vendedor. Além disso, o custo final do terreno tende a ser menor do que nas operações por permuta, já que os valores não estão atrelados ao custo construtivo das unidades permutadas — o que, na prática, torna essa modalidade mais vantajosa para a incorporadora do ponto de vista financeiro. Há ainda situações em que se adotam modelos híbridos — com parte do valor em permuta e parte em pagamento direto — ajustando-se às necessidades de ambas as partes. Cada modelo tem suas particularidades e deve ser escolhido com base nas condições de mercado, na estratégia do empreendimento e no perfil do proprietário. Paralelamente, há também uma estratégia distinta, adotada por algumas incorporadoras, de formação de banco de áreas. Nesses casos, o terreno é adquirido em condição de venda com antecedência, em regiões ainda não plenamente consolidadas, mas com potencial de valorização futura. Essa prática descapitaliza no curto prazo, mas pode resultar em rentabilidade significativa no médio e longo prazo, assegurando preços atrativos de terreno por empreendimento. Exige, contudo, sensibilidade analítica e capacidade de antever vetores de expansão urbana e transformações territoriais em curso — competência essencial para operar de forma competitiva em mercados dinâmicos e em transformação.
Além dos fatores jurídicos, econômicos e físicos do terreno, a verificação da infraestrutura urbana disponível e das condicionantes ambientais é decisiva para a viabilidade de um empreendimento. Um lote pode estar juridicamente regular e tecnicamente apto, mas se não houver capacidade instalada nos sistemas públicos — como abastecimento de água, coleta de esgoto, fornecimento de energia elétrica ou disponibilidade de ligações à rede viária —, sua implantação pode ser inviabilizada ou onerada.
Em Ourinhos, como em muitas cidades pequenas e de médio porte, a expansão urbana nem sempre ocorre acompanhada do dimensionamento adequado da infraestrutura. Por isso, a avaliação junto às concessionárias e aos órgãos públicos deve ser feita já na fase inicial de prospecção. A inexistência de redes primárias ou a saturação dos sistemas pode demandar investimentos complementares por parte do incorporador, como estações elevatórias, subestações ou prolongamentos de rede, com impacto direto no custo global e nos prazos de aprovação.
No caso do terreno do HIGH, a análise revelou uma condição urbana bastante favorável: a quadra já está inserida em malha urbana consolidada, com todas as infraestruturas essenciais disponíveis e operantes. Não foram identificadas em princípio exigências adicionais por parte das concessionárias, o que conferiu maior previsibilidade à formatação do projeto e à estimativa de custos. A presença de calçamento, iluminação pública, coleta urbana, rede de esgoto e abastecimento pleno foram confirmadas, além de estar inserido em área de fácil conexão com vias estruturais do município.
Em relação às condicionantes ambientais, o terreno também apresentou situação isenta de restrições relevantes. Não há vegetação significativa, curso d’água próximo ou sobreposição com áreas de preservação permanente (APP), o que eliminou a necessidade de compensações ambientais complexas. Essa condição permitiu acelerar a modelagem legal do empreendimento, com foco em estratégias sustentáveis e de baixo impacto, em consonância com o zoneamento vigente.
A identificação antecipada desses fatores é fundamental para evitar surpresas técnicas e administrativas, permitindo que o projeto avance com segurança, tanto na modelagem econômico-financeira quanto nas etapas de aprovação e implantação.
Com a regularidade jurídica assegurada e as condições urbanísticas e ambientais confirmadas, a próxima etapa é a avaliação integrada da viabilidade construtiva, da composição volumétrica e da aderência mercadológica. O coeficiente de aproveitamento, a altura permitida, os recuos obrigatórios e as demais diretrizes normativas devem ser analisados em conjunto com o perfil de mercado da região, permitindo estabelecer o melhor arranjo entre número de unidades, tipologia, áreas comuns e mix de serviços.
A definição da volumetria parte da análise rigorosa das restrições físicas e normativas do terreno. Elementos como geometria do lote, orientação solar e afastamentos obrigatórios influenciam diretamente a implantação arquitetônica e o desempenho das unidades. Em terrenos valorizados, onde o custo por metro quadrado de solo é elevado, a eficiência no uso do espaço é determinante.
No caso do HIGH, a volumetria foi cuidadosamente desenvolvida para explorar ao máximo a cota permitida pelas restrições altimétricas do DECEA, viabilizando três pavimentos de subsolo e uma torre com proporção vertical racionalizada. Essa estratégia permitiu também a liberação de áreas no térreo e primeiro andar para espaços compartilhados, como salão de festas e coworking, lounges e piscinas, fortalecendo a conexão com o entorno urbano.
Por isso, a distribuição das áreas comuns foi pensada para equilibrar funcionalidade e economia condominial: itens como rooftops, brinquedoteca e salão de jogos foram dimensionados com base na demanda estimada, evitando excessos e priorizando o conforto. O projeto do HIGH foi desenvolvido com base nessa equação: atender às exigências de padrão do público-alvo, respeitar os parâmetros legais e maximizar o uso do potencial construtivo sem comprometer a qualidade do espaço.
Além disso, a definição da tipologia adotada foi orientada por estudos de absorção e análise de vocação de uso, priorizando unidades residenciais com perfil compatível com a região e com as diretrizes do Plano Diretor Municipal. Essa compatibilização entre mercado, norma e arquitetura é o que sustenta a viabilidade global do empreendimento, tornando o terreno não apenas edificável, mas estrategicamente transformável em um ativo urbano de alta performance.
Conclusão: mais do que escolher, é construir valor
Em síntese, a escolha de um terreno para incorporação exige muito mais do que a análise isolada de localização ou preço. Trata-se de um processo complexo e multidimensional, que envolve variáveis jurídicas, normativas, mercadológicas, físicas e ambientais. A capacidade de interpretar esse conjunto de fatores de forma integrada é o que distingue as incorporações bem-sucedidas — aquelas que não apenas viabilizam edificações, mas constroem valor para o investidor, para o usuário final e para a cidade.
No caso do HIGH, cada etapa do processo foi conduzida com rigor técnico e visão estratégica, desde a seleção da quadra até a compatibilização entre projeto, viabilidade e potencial do mercado local. O resultado é mais do que a aquisição de um ativo: é a constituição de uma base sólida para a materialização de um empreendimento de referência.
Essa é a forma como a G2R Empreendimentos entende a incorporação imobiliária: como um exercício técnico, urbano e institucional, onde cada decisão é orientada por responsabilidade, método e compromisso com a cidade. devem ser calibrados com precisão para atender às demandas do público-alvo e garantir equilíbrio entre custo, eficiência e experiência do usuário..
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