RESPONSABILIDADE JURÍDICA EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS: DA AQUISIÇÃO DO TERRENO À ENTREGA DAS CHAVES

INTRODUÇÃO

O desenvolvimento de empreendimentos imobiliários é uma atividade altamente regulada e que exige extrema atenção jurídica em todas as suas fases. Desde a escolha do terreno até a entrega das chaves ao comprador final, o incorporador está sujeito a uma série de obrigações legais e normativas que visam garantir a regularidade do empreendimento e, principalmente, a proteção do adquirente. A segurança jurídica é, portanto, um dos pilares centrais para o sucesso comercial e institucional do projeto. Cada decisão, cada assinatura e cada etapa devem ser pautadas por critérios técnicos, legais e éticos que assegurem que o imóvel será entregue conforme prometido e sem riscos para todas as partes envolvidas.

Esse compromisso com o rigor jurídico é inerente à própria natureza da atividade de incorporação imobiliária. Trata-se de um dever que se impõe a todos os agentes do setor e que exige a adoção de práticas criteriosas, capazes de prevenir litígios e garantir a regularidade dos negócios jurídicos celebrados. Assim, cada fase do empreendimento precisa ser conduzida com base em análise detalhada, de modo a assegurar a observância da legislação vigente e a estabilidade das relações contratuais.

PROSPECÇÃO E DILIGÊNCIAS INICIAIS

Prospecção e diligências iniciais — Etapa determinante para a segurança jurídica, técnica e econômica do empreendimento

A análise prévia e minuciosa do terreno é etapa obrigatória e estratégica no processo de incorporação imobiliária, constituindo o alicerce para decisões assertivas quanto à aquisição, ao desenvolvimento do projeto e à definição da viabilidade financeira da obra. Antes da formalização de qualquer compromisso, é imprescindível realizar uma investigação abrangente que contemple tanto os aspectos jurídicos quanto as características físicas e urbanísticas do imóvel. Questões como litígios em curso, gravames financeiros, restrições ao uso e ocupação do solo e condições do subsolo podem representar riscos substanciais para o sucesso do empreendimento, exigindo análise técnica e cautelosa.

Levantamento planialtimétrico e sondagem do solo (SPT)

A execução do levantamento planialtimétrico e das sondagens geotécnicas configura-se como procedimento técnico indispensável. Estas etapas garantem conhecimento detalhado do relevo e das condições do subsolo, dados fundamentais para a concepção das fundações e para o planejamento da obra. Em terrenos localizados em áreas de baixada, sujeitos a alta presença de lençóis freáticos ou com solos de baixa capacidade resistente, podem surgir demandas específicas, como necessidade de rebaixamento do lençol freático e obras de contenção. Essas soluções, embora técnicas e possíveis muitas vezes, acarretam acréscimos relevantes nos custos e no prazo de execução da obra. Assim, a sondagem não se configura como mera formalidade, mas como instrumento essencial para antecipar desafios e assegurar a estabilidade econômica do empreendimento.

Certidões de ações cíveis e criminais

No âmbito da due diligence jurídico-imobiliária, a obtenção e análise criteriosa das certidões forenses relativas a ações cíveis e criminais constituem procedimento indispensável para mitigar riscos e assegurar a plena segurança jurídica da incorporação. Estas certidões, emitidas pelos órgãos competentes do Poder Judiciário, têm por objetivo verificar a eventual existência de demandas judiciais em curso que possam envolver direta ou indiretamente o imóvel, seus proprietários, alienantes ou a cadeia dominial.

No campo cível, a pesquisa busca identificar ações que tenham potencial de onerar ou restringir a livre disposição do bem, tais como execuções, ações de cobrança, disputas possessórias ou reivindicatórias, além de eventuais tutelas de urgência ou indisponibilidades decretadas judicialmente. A simples pendência de tais ações pode, ainda que sem decisão definitiva, projetar insegurança sobre a titularidade do imóvel e comprometer o financiamento ou a comercialização das futuras unidades autônomas.

No âmbito criminal, a emissão das certidões visa aferir a inexistência de processos que envolvam crimes contra o patrimônio, a administração pública ou qualquer infração penal que possa repercutir sobre a operação. Em determinadas hipóteses, a persecução criminal do alienante pode, inclusive, ensejar medidas assecuratórias que atinjam o imóvel — como sequestro ou arresto — dificultando ou impedindo a continuidade do projeto.

Portanto, a análise jurídica desses documentos não se resume à mera constatação de sua regular emissão. Exige interpretação técnica acerca da natureza, estágio e potenciais efeitos das ações eventualmente identificadas. Caso constatadas ocorrências relevantes, impõe-se a avaliação estratégica das medidas mitigatórias cabíveis — como a obtenção de anuências judiciais específicas, a celebração de cláusulas contratuais protetivas ou, em casos extremos, a suspensão do negócio até a solução da pendência.

Este protocolo de verificação não apenas resguarda a segurança da aquisição e o correto registro da incorporação, mas também é fundamental para preservar a liquidez e a atratividade comercial do empreendimento perante adquirentes, investidores e instituições financeiras.

obtenção e análise das certidões de protesto de títulos e de demais registros que indiquem a solvência do proprietário têm por finalidade detectar indícios de inadimplemento ou instabilidade econômica que possam desaguar em constrições judiciais ou administrativas sobre o bem.

As certidões de protesto de títulos, emitidas pelos Cartórios de Protesto de cada localidade onde o proprietário mantém domicílio ou sede, revelam a existência de dívidas vencidas e não pagas, formalmente reconhecidas mediante apresentação para protesto. Embora não tenham, por si só, o condão de ensejar diretamente a indisponibilidade do imóvel, tais registros sinalizam com elevada precisão o grau de adimplência do alienante e sua relação com o mercado e credores. Em operações de maior envergadura, a recorrência ou o volume expressivo de protestos podem indicar risco substancial à segurança jurídica e econômica da transação.

Ademais, é imprescindível complementar a análise mediante a obtenção de certidões junto a outros órgãos que possam evidenciar o comprometimento financeiro do proprietário. Entre elas, destacam-se:

• Certidões da Justiça do Trabalho e de Execuções Fiscais: ações nessas esferas podem dar origem a penhoras incidentes sobre o imóvel, ainda que posteriormente à assinatura do compromisso de compra e venda;
• Certidões Negativas de Débitos Federais, Estaduais e Municipais: garantem que não há inscrições em dívida ativa capazes de gerar indisponibilidade administrativa ou judicial;
• Consulta a cadastros restritivos e informações comerciais (Serasa, SPC, entre outros): fornecem panorama detalhado sobre a saúde financeira e o perfil de crédito do alienante.

Identificadas eventuais pendências, a análise jurídica deverá avaliar a gravidade e a natureza dos registros, bem como a possibilidade de tais obrigações evoluírem para medidas constritivas — como a averbação de penhora na matrícula ou a decretação de indisponibilidade pelo juízo competente. Em determinadas situações, a formalização do negócio poderá exigir medidas mitigatórias complementares, tais como:

• Inclusão de cláusulas contratuais resolutivas ou suspensivas;
• Obtenção de declarações adicionais do vendedor;
• Constituições de garantias acessórias;
• Retenção de parte do preço até a solução de eventuais litígios ou débitos.

Assim, a análise detalhada da situação financeira do proprietário transcende a verificação pontual de certidões negativas, devendo ser abordada de forma estratégica e multidisciplinar, com vistas a proteger o incorporador e os futuros adquirentes contra riscos que possam comprometer a regularidade registral do imóvel e a própria viabilidade do empreendimento.

Termos de Confidencialidade e de Intenção de Compra

A formalização documental das fases iniciais de uma negociação para aquisição de terrenos destinados à incorporação imobiliária é uma medida de elevada importância estratégica e jurídica. Nesse contexto, dois instrumentos se destacam como essenciais para conferir segurança, discrição e organização às tratativas: o Termo de Confidencialidade (NDA — Non-Disclosure Agreement) e o Termo de Intenção de Compra (LOI — Letter of Intent).

O Termo de Confidencialidade tem por objetivo assegurar que informações sensíveis e estratégicas, compartilhadas entre as partes durante a etapa exploratória do negócio, permaneçam restritas e protegidas. Tais informações podem incluir dados sobre o projeto arquitetônico, análise de viabilidade econômico-financeira, estudos de mercado, condições específicas do imóvel ou mesmo estratégias comerciais da incorporadora. Ao firmar o NDA, as partes se obrigam a:

• Abster-se de divulgar, reproduzir ou utilizar tais informações para finalidades diversas da negociação em curso;
• Adotar medidas para preservar a confidencialidade junto a terceiros, inclusive sócios, empregados e parceiros comerciais;
• Prever penalidades e medidas compensatórias em caso de violação das obrigações assumidas.

A utilização desse instrumento é crucial para evitar o uso indevido de informações que possam favorecer concorrentes, desestabilizar a negociação ou prejudicar o posicionamento mercadológico da incorporadora.

Já o Termo de Intenção de Compra configura-se como um instrumento que, embora desprovido de caráter vinculante definitivo na maioria das vezes, tem por finalidade estruturar as bases da negociação e formalizar o interesse do adquirente em prosseguir com as tratativas. Entre suas principais funções, destacam-se:

• Estabelecer parâmetros iniciais para a transação, como valor estimado, prazos para diligências e condições suspensivas;
• Garantir exclusividade temporária nas negociações, impedindo que o vendedor mantenha tratativas paralelas durante o período estipulado;
• Definir as etapas subsequentes e o cronograma indicativo para a celebração do contrato definitivo.

A assinatura do LOI é particularmente relevante para conferir estabilidade às tratativas, reduzir riscos de frustração de expectativas e proporcionar previsibilidade às partes durante a fase de due diligence e elaboração dos instrumentos definitivos.

Ambos os documentos — embora distintos em sua natureza e objeto — são complementares e integram as boas práticas na aquisição de terrenos para incorporações. Sua adoção protege não apenas a incorporadora, que preserva a integridade estratégica de suas informações e assegura a condução organizada das negociações, mas também os proprietários e intermediários, ao conferir clareza e profissionalismo ao processo.

Avaliação preliminar de riscos urbanísticos

A análise urbanística busca identificar as restrições que podem incidir sobre o uso e ocupação do solo. Limitações relativas a gabaritos, coeficientes de aproveitamento, exigências de recuos, áreas de preservação e exigências ambientais podem condicionar a volumetria e a concepção do projeto arquitetônico, afetando diretamente sua viabilidade técnica e mercadológica. Assim, a verificação prévia das regras e restrições urbanísticas é essencial para garantir que o projeto se insira adequadamente no contexto regulatório vigente, evitando surpresas que possam demandar revisões ou ajustes onerosos ao longo do processo.

Em síntese, a prospecção e as diligências iniciais formam o eixo de sustentação da viabilidade jurídica, técnica e econômica do empreendimento. Cada elemento — da análise documental à sondagem do solo — é decisivo para garantir que a incorporação se desenvolva sob bases sólidas, minimizando riscos, antecipando desafios e oferecendo segurança aos investidores e futuros adquirentes.

CONDICIONANTES URBANÍSTICOS E AMBIENTAIS

Condicionantes urbanísticos e ambientais — Garantia de conformidade legal, integração urbana e viabilidade técnica

Superada a análise preliminar do terreno, a etapa subsequente consiste em verificar a aderência do projeto aos regulamentos urbanísticos e ambientais vigentes. Trata-se de um momento crucial no processo de incorporação, em que se busca assegurar não apenas a viabilidade legal do empreendimento, mas também sua integração adequada à malha urbana e sua sustentabilidade ambiental. O respeito a estas condicionantes é indispensável para que o projeto obtenha as aprovações necessárias junto aos diversos órgãos públicos competentes e, posteriormente, alcance sua regularização plena perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Diretrizes urbanísticas municipais

O primeiro eixo de análise diz respeito ao atendimento às diretrizes urbanísticas estabelecidas pela Prefeitura, que delimitam:

• Parâmetros de uso e ocupação do solo — Definem os usos permitidos na zona em que o terreno se insere (residencial, comercial, misto, institucional), assegurando a compatibilidade do projeto com as vocações urbanas do entorno.
• Densidade construtiva e gabarito — Estabelecem o número máximo de unidades habitacionais ou a área construída permitida, bem como a altura máxima das edificações. Tais parâmetros influenciam diretamente a concepção do produto imobiliário e sua viabilidade econômica.
• Recuos, taxa de permeabilidade e relação com o entorno — Regulam aspectos como distanciamento das divisas, preservação de áreas permeáveis e transição harmônica com as edificações vizinhas, visando garantir conforto urbano, boa insolação e ventilação.
• Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) — Em empreendimentos que possam gerar significativa alteração na dinâmica local, a legislação municipal pode exigir a elaboração do EIV. Este instrumento técnico visa avaliar e mitigar impactos como aumento de tráfego, geração de ruídos, sombreamento excessivo, sobrecarga da infraestrutura pública e alteração na paisagem urbana. A análise e aprovação do EIV são condições indispensáveis para que o projeto avance nas instâncias de licenciamento, garantindo que sua inserção respeite e preserve a qualidade de vida da vizinhança.

A correta interpretação e aplicação dessas normas são fundamentais para evitar incompatibilidades que possam inviabilizar ou exigir onerosas readequações no projeto.

Viabilidade de infraestrutura e serviços públicos

O segundo eixo envolve a obtenção de certidões e autorizações de prestadoras de serviços essenciais, as quais asseguram a possibilidade de atendimento do empreendimento com infraestrutura adequada:

• Empresa fornecedora de água e esgoto — Certificações quanto à disponibilidade de redes públicas e à capacidade do sistema em absorver a demanda adicional gerada pelo empreendimento. Este ponto é crítico, especialmente em regiões com infraestrutura deficiente ou saturada.
• CPFL ou concessionária local de energia elétrica — Verificação da viabilidade técnica para fornecimento de energia em quantidade e qualidade suficientes, além da definição de eventuais obrigações do empreendedor quanto à implantação ou reforço da rede.

Aspectos registrais e regularização futura: No âmbito jurídico-formal, são indispensáveis:

• Exames e cálculos no Cartório de Registro de Imóveis — Permitem conferir a regularidade da matrícula do imóvel, apurar áreas e confrontações e planejar a futura instituição de condomínio e registro da incorporação, etapa indispensável para a comercialização das unidades.

Aspectos especiais — segurança aérea e restrições específicas: Determinadas localizações urbanas demandam ainda a análise de condicionantes específicas:

• Autorizações do DECEA (Departamento de Controle do Espaço Aéreo) — Obrigatórias para edificações que possam interferir nas rotas ou nos procedimentos de navegação aérea, garantindo que o empreendimento não comprometerá a segurança do espaço aéreo urbano.

Sustentabilidade e mitigação de impactos:

Por fim, os condicionantes ambientais impõem diretrizes para redução dos impactos gerados pela implantação do empreendimento, o que inclui:

• Preservação de áreas permeáveis e de vegetação;
• Restrições em áreas de proteção permanente ou com sensibilidade ambiental;
• Adoção de soluções que minimizem emissões, ruídos e descarte inadequado de resíduos durante as obras.

Em conjunto, os condicionantes urbanísticos e ambientais não representam apenas obrigações regulatórias, mas configuram-se como ferramentas de garantia da viabilidade técnica, jurídica e mercadológica do projeto, assegurando que a incorporação respeite o ambiente urbano e natural em que se insere, atenda às exigências legais e ofereça segurança e estabilidade tanto para o empreendedor quanto para os futuros adquirentes.

LEGITIMIDADE DO IMÓVEL E DO PROPRIETÁRIO

Regularidade dominial e qualificação do imóvel — Garantia jurídica fundamental para a segurança da incorporação

Em empreendimentos imobiliários, especialmente sob o regime da incorporação, a legitimidade da titularidade do imóvel e a higidez da sua cadeia dominial não são meros requisitos formais: constituem pressupostos essenciais para a validade do negócio jurídico e para a plena segurança dos adquirentes. A realização de uma verificação documental minuciosa e criteriosa é, portanto, etapa indispensável para mitigar riscos jurídicos e evitar a paralisação ou inviabilização do projeto em fases posteriores.

Riscos da ausência de regularidade: Eventuais vícios na titularidade do imóvel — como falhas ou nulidades na cadeia de transmissões, omissão de registros, gravames ocultos, dívidas fiscais ou litígios — podem ensejar:

• Ações de anulação de negócios jurídicos anteriores, com repercussão sobre a validade da incorporação e a titularidade futura das unidades;
• Impossibilidade de registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, travando a comercialização das unidades;
• Execuções fiscais ou ações judiciais de terceiros que possam resultar em penhora ou indisponibilidade do imóvel;
• Prejuízos diretos aos adquirentes, com risco de perda da segurança jurídica da aquisição.

Para prevenir tais situações, a análise documental deve ser abrangente e rigorosa, contemplando as seguintes diligências fundamentais:

Matrícula vintenária: A obtenção e análise da matrícula vintenária consiste na pesquisa do histórico registral do imóvel nos últimos 20 anos. O objetivo é:

• Verificar a cadeia dominial ininterrupta, identificando todos os atos de transmissão de propriedade e eventuais nulidades ou irregularidades;
• Aferir a existência de ônus reais ou gravames pretéritos que possam ter reflexos sobre a situação atual do imóvel;
• Assegurar que o imóvel se encontra apto a ser objeto de incorporação e alienação futura.

Certidões negativas fiscais: É essencial comprovar que o imóvel e seu titular estão livres de débitos tributários que possam gerar constrições judiciais, tais como:

• Impostos territoriais e prediais (IPTU);
• Tributos federais e estaduais incidentes sobre o proprietário;
• Contribuições previdenciárias e demais encargos que possam resultar em execuções fiscais.

Certidões judiciais e protestos: A verificação da existência de litígios em nome do proprietário ou do imóvel é imprescindível para avaliar riscos de:

• Ações que possam atingir a propriedade, como disputas possessórias, reinvindicatórias ou de nulidade de atos registrários;
• Ações trabalhistas, cíveis ou empresariais, que possam levar à penhora ou indisponibilidade dos bens do proprietário;
• Protestos de títulos e restrições comerciais, que indiquem possível insolvência e risco de bloqueios judiciais futuros.

Certidão de ônus reais: A certidão de ônus reais é o documento oficial que informa sobre a existência de gravames e restrições atualmente incidentes sobre o imóvel, tais como:

• Hipotecas e penhoras;
• Usufrutos, servidões e cláusulas restritivas;
• Averbações de ações judiciais ou administrativas.

A análise dessa certidão é essencial para garantir que o imóvel está livre e desembaraçado para fins de incorporação, ou, na hipótese de existência de ônus, para que seja possível avaliar sua natureza e providenciar a devida regularização prévia.

Diante do exposto, a qualificação jurídica do imóvel e do proprietário por meio de uma auditoria documental completa e rigorosa não é apenas uma formalidade, mas uma garantia indispensável para a segurança da operação imobiliária. Em um contexto em que a incorporação imobiliária exige alto grau de responsabilidade e transparência, assegurar que o terreno está juridicamente apto a receber o empreendimento é proteger não apenas os interesses da incorporadora, mas principalmente os direitos e a confiança dos futuros adquirentes.

SEGURANÇA NA FORMALIZAÇÃO COM O TERRENISTA

A aquisição do terreno — elemento basilar da incorporação imobiliária — exige a formalização de uma estrutura contratual robusta, clara e equilibrada, sobretudo nos casos em que a negociação se dá sob a forma de permuta com o proprietário. Nestas situações, o alinhamento de expectativas e a definição precisa das obrigações e direitos das partes são indispensáveis para garantir a estabilidade do projeto e evitar conflitos que possam comprometer seu andamento.

O contrato firmado com o terrenista deve contemplar, entre outros aspectos relevantes:

• Definição das obrigações e direitos — É imprescindível que o instrumento delimite de forma inequívoca as responsabilidades de cada parte, os prazos a serem observados e as garantias recíprocas que assegurem a boa execução do negócio. Essa previsibilidade é fundamental para a manutenção de uma relação transparente e para a mitigação de litígios.
• Critérios de compensação financeira ou em unidades — Em negociações baseadas na permuta física (unidades futuras) ou financeira, é necessário estabelecer com objetividade as formas de contraprestação. Parâmetros como metragem, localização e acabamentos das unidades a serem destinadas ao terrenista devem constar expressamente no contrato, assegurando equilíbrio e equidade na relação.
• Vinculação à aprovação do projeto e ao registro da incorporação — A formalização de cláusulas condicionantes, que prevejam a eficácia de determinadas obrigações apenas após a obtenção das aprovações legais e do registro do Memorial de Incorporação, é medida prudencial para evitar exigências prematuras que possam desestabilizar o fluxo de caixa do projeto ou gerar impasses na fase inicial.

Ao assegurar clareza, equilíbrio e respaldo jurídico adequado às relações com o proprietário do terreno, o incorporador não apenas protege a viabilidade do empreendimento, como também garante estabilidade e confiança mútua entre as partes, condição essencial para o sucesso e fluidez de todo o processo de incorporação.

SEGURANÇA NA RELAÇÃO COM FUTUROS COMPRADORES

A fase comercial da incorporação, momento em que se inicia a oferta das unidades ao público, exige do incorporador um nível elevado de cautela jurídica e responsabilidade institucional. Diferentemente de uma negociação entre particulares, a venda de imóveis em regime de incorporação é regida por legislação específica (Lei nº 4.591/64 e legislação complementar) e envolve o compromisso de entrega futura de bens que ainda se encontram em fase de construção.

Estruturação contratual para garantir transparência, equilíbrio e regularidade jurídica nas comercializações

O início da fase comercial da incorporação, momento no qual as unidades começam a ser ofertadas ao público, exige do incorporador cautela jurídica redobrada e absoluto alinhamento às normas que regem a oferta pública de imóveis em processo de incorporação. A legislação brasileira — em especial a Lei nº 4.591/64 — impõe limites rigorosos quanto à possibilidade de alienação das unidades antes do registro do Memorial de Incorporação. Este cenário impõe ao incorporador a adoção de instrumentos contratuais específicos que assegurem a legalidade das tratativas iniciais e evitem riscos jurídicos e comerciais.

Manifestação de Interesse em Incorporação Imobiliária:

Etapa preliminar à formalização do compromisso de compra e venda, a Manifestação de Interesse em Incorporação Imobiliária é o instrumento por meio do qual o futuro adquirente expressa sua intenção de adquirir determinada unidade, sob condições previamente informadas. Ainda que não configure venda definitiva, este documento:

• Formaliza o vínculo inicial entre as partes, assegurando ao incorporador elementos para a formação de grupos de interesse e planejamento do lançamento;
• Confere transparência nas condições gerais, permitindo ao interessado ciência inequívoca sobre valores, prazos e características do empreendimento.
• Resguardem o direito de preferência do comprador, caso o empreendimento sofra alterações relevantes ou haja reoferta de unidades;
• Prevejam condições resolutivas claras, definindo hipóteses que possam ensejar o desfazimento do contrato — por exemplo, inviabilidade técnica ou negativa das autoridades competentes para aprovação do projeto.

Atualização monetária: Em empreendimentos de longo ciclo, é natural que o prazo entre a assinatura do contrato e a entrega da unidade ultrapasse vários meses ou anos. Para garantir a preservação do valor real das prestações e do saldo devedor, o contrato deve estabelecer:

• Critérios objetivos e previsíveis de atualização monetária, alinhados aos índices permitidos pela legislação aplicável;
• Condições de reajuste transparentes, evitando abusividade e permitindo que o comprador antecipe a evolução dos valores.

Este documento não possui natureza de contrato de compra e venda, razão pela qual não configura alienação antecipada, preservando a legalidade da operação.

Recebimento de valores antes do registro da incorporação — contratos de investimento ou adesão: É importante destacar que, antes do registro do Memorial de Incorporação, a legislação veda a celebração de contratos de compra e venda ou promessa de venda das unidades autônomas, sob pena de nulidade e sanções administrativas. No entanto, é juridicamente possível, nesta fase inicial, que a incorporadora receba valores a título de contrato de investimento, adesão ou participação futura no empreendimento. Esse mecanismo possibilita à incorporadora captar recursos para o custeio das fases iniciais do projeto — como despesas com aprovação, projetos e marketing — sem infringir a legislação vigente, desde que observados todos os requisitos de legalidade e transparência:

• O contrato não configure promessa de compra e venda da unidade, mas sim investimento com previsão de conversão em aquisição, condicionado ao registro da incorporação;
• As condições de devolução sejam claras e garantam a proteção do investidor/adquirente, especialmente para os casos de não aprovação ou inviabilização do projeto;
• Haja absoluta transparência quanto à natureza do contrato e aos riscos inerentes à fase pré-incorporação.

Valor de tabela e política de pagamentos: O preço de venda das unidades é normalmente definido em valores correntes para pagamento parcelado durante a construção. Esta forma de pagamento — usual em incorporações — implica, para a incorporadora, um ônus financeiro direto, já que a entrada de recursos ocorrerá de forma diluída ao longo do ciclo da obra. Para preservar o equilíbrio econômico da operação e evitar a corrosão do valor real do preço pactuado:

• Os pagamentos parcelados sofrem acréscimo de juros de obra, os quais refletem o custo financeiro do capital imobilizado e o risco assumido pela incorporadora. Trata-se de mecanismo legítimo, amplamente aceito na jurisprudência e nas práticas do mercado, para garantir que o recebimento postergado mantenha o valor econômico do contrato.

Pagamentos à vista e correção para valor presente: Por outro lado, nos casos em que o adquirente deseje realizar o pagamento integral ou substancialmente antecipado — hipótese que pode ser admitida em determinadas políticas comerciais — é igualmente necessário que:

• Os valores ajustados sejam recalculados para valor presente, com aplicação de desconto proporcional à taxa interna de retorno (TIR) do empreendimento ou ao custo do capital da incorporadora, de modo a refletir a antecipação do fluxo de caixa. Tal procedimento é indispensável para garantir: Equidade entre os compradores, evitando que o pagamento antecipado implique vantagem econômica desproporcional para o adquirente e Coerência financeira na estrutura do empreendimento, prevenindo que a entrada abrupta de capital desestruture o modelo econômico planejado para o ciclo da obra.

A definição criteriosa da política de preços e condições de pagamento é elemento estratégico e jurídico fundamental para a incorporação. Ao adotar mecanismos como a aplicação de juros de obra para pagamentos parcelados e a correção para valor presente para pagamentos antecipados, a incorporadora:

• Assegura o equilíbrio econômico do contrato;
• Garante previsibilidade e transparência para os adquirentes;
• Preserva a saúde financeira do empreendimento, minimizando riscos e reforçando a viabilidade da entrega no prazo e nos padrões estabelecidos.

SEGURANÇA JURÍDICA DURANTE A OBRA

Execução da obra — Gestão contratual, transparência e prevenção de riscos legais e trabalhistas

A fase de execução do empreendimento imobiliário, ao inaugurar a materialização física do projeto, desencadeia um conjunto de obrigações jurídicas, contratuais e regulatórias que exigem da incorporadora elevado grau de organização, diligência e conformidade. Além dos desafios inerentes à gestão técnica do canteiro de obras e da cadeia produtiva, destacam-se dois eixos fundamentais que asseguram a segurança jurídica e a governança do empreendimento: a adequada gestão das relações trabalhistas e contratuais e a observância das obrigações de transparência e publicidade perante adquirentes e órgãos reguladores.

1. Gestão contratual e prevenção de riscos trabalhistas

A contratação de construtoras, empreiteiros, fornecedores e prestadores de serviços impõe à incorporadora não apenas a responsabilidade de garantir a regularidade documental e fiscal de todos os envolvidos, mas também o dever legal de prevenir e mitigar riscos de responsabilização solidária por eventuais débitos trabalhistas e previdenciários inadimplidos pelos contratados.

Entre as principais diretrizes de gestão contratual destacam-se:

• Elaboração de contratos detalhados e robustos com fornecedores e prestadores de serviços, que delimitem com clareza as obrigações de cada parte, definam a alocação de responsabilidades e prevejam cláusulas específicas relativas a compliance, política ambiental (como gestão de resíduos) e, especialmente, à assunção de encargos trabalhistas, previdenciários e tributários, de modo a prevenir o redirecionamento de eventuais passivos à incorporadora;
• Fiscalização sistemática e documental da regularidade das contratações indiretas, com a exigência de apresentação periódica, por parte dos contratados e subcontratados, de certidões negativas ou positivas com efeito de negativas relativas a débitos trabalhistas, previdenciários e fiscais. No campo previdenciário, destaca-se a obrigatoriedade de verificar a regularidade junto ao INSS, inclusive quanto à emissão da CND (Certidão Negativa de Débitos Previdenciários), documento essencial para afastar riscos de responsabilidade subsidiária ou solidária em virtude de inadimplemento de contribuições patronais e de terceiros (Sistema S e outros);
• Implementação de medidas rigorosas de segurança e saúde no trabalho, em observância integral às Normas Regulamentadoras (NRs), com especial atenção à NR-18 — Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção, além de normas complementares aplicáveis à atividade específica. A mitigação dos riscos de acidentes e doenças ocupacionais é não apenas exigência legal e ética, mas mecanismo eficaz para evitar a imposição de sanções administrativas (como multas) e judiciais (como ações regressivas da Previdência Social e pedidos de indenização por danos morais e materiais por parte de trabalhadores ou dependentes).
• Adoção de mecanismos de controle e rastreamento de obrigações previdenciárias e trabalhistas, tais como a manutenção de registros atualizados e o cruzamento de dados obtidos por meio do eSocial e de sistemas próprios de gestão de contratos e fornecedores. Tais práticas viabilizam a detecção precoce de inadimplementos e reforçam a postura diligente da incorporadora perante possíveis questionamentos administrativos e judiciais.

2. Transparência e publicidade — Prestação de contas e aferição do andamento físico-financeiro da obra

Além da segurança das contratações e da operação do canteiro de obras, a incorporadora assume relevante responsabilidade perante os adquirentes das unidades, órgãos de defesa do consumidor e entidades reguladoras, consistente na prestação contínua e transparente de informações sobre o andamento da obra e a correta aplicação dos recursos captados.

Este dever de informação materializa-se por meio de:

• Relatórios periódicos de andamento físico e financeiro, disponibilizados aos adquirentes e à administração condominial provisória, contendo dados sobre a execução de etapas do cronograma, valores já aplicados e projeções de conclusão;
• Demonstrações contábeis auditáveis, quando exigido por regulação específica ou por pactuação contratual, que permitam a aferição da boa gestão dos recursos vinculados ao empreendimento;
• Adoção do método POC (Percentage of Completion), instrumento contábil que permite reconhecer receitas e custos em função da evolução física da obra. Este método — fundamentado no confronto entre os custos orçados e os efetivamente incorridos — assegura um retrato fiel e auditável do grau de realização do empreendimento e da equivalência entre o avanço físico e a destinação dos recursos financeiros.

O uso do POC não apenas confere maior acurácia e transparência às demonstrações contábeis, mas também é reconhecido como boa prática pelo mercado, por auditorias independentes e por instituições financeiras que financiam empreendimentos imobiliários.

Portanto, a segurança jurídica durante a obra resulta da articulação de dois conjuntos de medidas complementares e indispensáveis:

• De um lado, a rigorosa gestão contratual e trabalhista, que previne litígios, garante a regularidade das contratações e mitiga riscos de responsabilização solidária;
• De outro, a transparência na execução físico-financeira da obra, sustentada por relatórios regulares, demonstrações auditáveis e aplicação de metodologias reconhecidas, como o POC, que viabilizam o controle social e técnico do empreendimento.

O cumprimento diligente dessas obrigações não apenas protege juridicamente a incorporadora, mas também reforça sua reputação e confiabilidade no mercado, elementos imprescindíveis para o êxito comercial do empreendimento e para a construção de relacionamentos duradouros com investidores e adquirentes.

LEI DO DISTRATO E PROTEÇÃO CONTRATUAL — INSTRUMENTO FUNDAMENTAL PARA GARANTIR A ESTABILIDADE FINANCEIRA E JURÍDICA DA INCORPORAÇÃO

A rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, tradicionalmente fonte de litígios e incertezas no mercado imobiliário, passou a ser regulada de maneira específica e detalhada com a promulgação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Este diploma legal representou um marco de equilíbrio nas relações entre adquirentes e incorporadores, ao estabelecer parâmetros objetivos para as hipóteses de rescisão e para a devolução de valores, mitigando riscos e conferindo segurança jurídica ao ciclo produtivo da incorporação.

A regulamentação trouxe avanços substanciais em três frentes fundamentais:

• Penalidades equilibradas — A lei estipula critérios proporcionais e objetivos para a imposição de penalidades nos casos de desistência imotivada por parte do adquirente. Essa medida inibe rescisões oportunistas e preserva a viabilidade econômica do empreendimento, especialmente em fases críticas da construção, quando desistências repentinas podem comprometer seriamente o planejamento financeiro.
• Rescisões imotivadas e a proteção do fluxo de caixa — Ao estabelecer regras claras e penalizações adequadas para rescisões sem justo motivo, a Lei do Distrato previne impactos disruptivos ao fluxo de caixa da obra, permitindo ao incorporador projetar com maior precisão a entrada de recursos e assegurar a continuidade da execução. Este aspecto é particularmente relevante para incorporações em cidades de pequeno e médio porte, onde o acesso a mecanismos alternativos de financiamento — como seguros de performance, emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) ou investidores institucionais — é mais restrito ou até inviável.
• Prazos e devolução de valores — A legislação impõe prazos específicos para a restituição dos valores ao adquirente, o que reduz a judicialização e estabelece previsibilidade para ambas as partes quanto ao encerramento da relação contratual. Para o incorporador, tal previsibilidade é essencial para manter a estabilidade da gestão financeira do empreendimento.

Em síntese, a Lei do Distrato, além de reforçar a proteção jurídica dos contratos firmados, funciona como um instrumento de gestão estratégica para o incorporador, garantindo que as rescisões contratuais não inviabilizem a obra nem desequilibrem seu financiamento. Em mercados menos robustos e com liquidez limitada — como é o caso de empreendimentos em cidades pequenas e médias —, onde linhas de crédito e investimentos estruturados são de difícil acesso, a regulação do distrato se torna ainda mais crucial para preservar a saúde financeira e operacional do projeto.

CONCLUSÃO

Cada fase do empreendimento imobiliário envolve obrigações legais e contratuais específicas, cujo atendimento é indispensável para assegurar a validade e a segurança das operações. A gestão criteriosa de todos os aspectos jurídicos é essencial para garantir que o projeto seja sólido, confiável e esteja em estrita conformidade com a legislação vigente. Com suporte especializado e respeito integral às normas aplicáveis, é possível entregar não apenas imóveis, mas também segurança e estabilidade para todos os envolvidos.

A atuação de profissionais especializados é essencial para garantir a segurança jurídica em empreendimentos imobiliários. Neste sentido, é pertinente destacar o trabalho de profissionais especializados em Direito Imobiliário, como o da advogada Elisama de Matos Brito, profissional com sólida atuação neste campo. Com mais de 15 anos de experiência, Elisama atua como consultora e assessora jurídica em negócios e empreendimentos imobiliários, incluindo registros de loteamentos, incorporações, regularização imobiliária e fundiária, desapropriação agrária e registros públicos. Para conhecer mais sobre o trabalho da Dra. Elisama Brito, acesse seu perfil profissional no LinkedIn: (LinkedIn) ou seu perfil no Instagram: (Instagram).