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A evolução da política urbana em Ourinhos, estruturada a partir de instrumentos normativos como o Plano Diretor Municipal (LCM nº 990/2018), culminou em alterações significativas que refletem uma maturação institucional sobre os desafios do adensamento urbano. Dentre elas, destaca-se a recente atualização normativa que passou a permitir construções verticais em setores da ZER-B (Zona Estritamente Residencial B), superando uma limitação que, além de desproporcional sob o ponto de vista técnico, comprometia a lógica estrutural da expansão urbana planejada.
Neste artigo, apresentam-se os fundamentos urbanísticos, jurídicos e econômicos que demonstram a coerência, a relevância e a precisão técnica dessa alteração normativa, com foco na sustentabilidade do desenvolvimento urbano, na justiça territorial e na otimização do uso do solo urbano já consolidado.
A anterior restrição imposta às ZER-B limitava indevidamente a implantação de condomínios verticais, mesmo em bairros que, sob análise técnico-morfológica, apresentavam condições urbanas equivalentes às ZPRs, ZMs e ZCs, onde a verticalização já era permitida.
Os parâmetros de uso e ocupação do solo eram idênticos: coeficiente de aproveitamento básico de 1,5, taxa de ocupação de até 75%, altura máxima controlada e recuos similares. No entanto, a limitação imposta à ZER-B revelava-se anacrônica, sobretudo ao se considerar que os bairros abrangidos (Jardim Paulista, Jardim Tropical, Vila Soares) não compartilham do padrão limitador e controlado das ZER-A — como Royal Park ou Nova Ourinhos — onde predominam estatutos de constituição com lotes necessariamente ocupados por residências unifamiliares isoladas e diretrizes de acesso restrito.
A permissividade anteriormente concedida para condomínios horizontais nas ZER-B já era um indício da inadequação do bloqueio vertical. Essa incoerência foi, portanto, legitimamente corrigida pela nova redação normativa.
As análises de viabilidade econômico-produtiva demonstravam, de forma inequívoca, que a manutenção de tipologias exclusivamente horizontais em zonas consolidadas impunha uma distorção na matriz de custo dos empreendimentos.
Considere-se, por exemplo, um terreno de 12 x 30 metros (360 m²), padrão recorrente na ZER-B. Mesmo que o coeficiente de aproveitamento permitisse 540 m² de área construída (CA 1,5), a tipologia horizontal impunha exigências de recuos, circulação interna e vagas que inviabilizavam, na prática, a materialização de mais de três unidades.
Tomando como referência o CUB/AGO 2021, época da aprovação da revisão do Plano Diretor de 2018, para construções de padrão alto em Ourinhos, de R$ 2.493,04/m², o custo de obra de uma unidade de 250 m² alcançaria aproximadamente R$ 650.000, sem incluir o terreno. Acrescentando-se 5% para despesas de legalização e comercialização e 20% de BDI (Benefício e Despesas Indiretas), esse custo final chegaria em R$ 800.000 por unidade. Considerando o preço médio de terrenos na época, de cerca de R$ 1.000/m², o valor final da unidade construída superaria R$ 1.200.000, ou cerca de R$ 5.000/m², ou seja 25-30% a mais que a média de mercado na época que era de aproximadamente R$ 4000/m².
Ou seja, todos os terrenos e casas disponíveis para venda na região encontravam-se com valores incompatíveis com o mercado, afastando potenciais compradores e direcionando a demanda para áreas mais periféricas ou para condomínios fechados, como Gold Place, Trianon e Ville de France Fechado. Essa dinâmica resultou na subutilização da região, caracterizada por uma ocupação rarefeita e uma estagnação evidente. A simples observação in loco, percorrendo o bairro, já evidenciava — de forma empírica, mas também respaldada por lógica matemática e econômica — a magnitude do problema, dada a elevada quantidade de imóveis disponíveis e a baixa velocidade de absorção pelo mercado.
Esse cenário inviabilizava a produção de novas unidades nas ZER-B, levando à ociosidade de terrenos e à subutilização de infraestrutura instalada.
Ourinhos, além de apresentar estas distorções urbanas, como todos sabem, é um dos menores municípios brasileiros em extensão territorial, com apenas 296,203 km². Esse fator torna a gestão do uso do solo ainda mais crítica, pois o crescimento populacional não pode ser absorvido de forma sustentável por meio de expansão horizontal indefinida.
Com menos de 2% das unidades habitacionais constituídas por edifícios verticais em 2021, e diante de uma dinâmica de aumento populacional progressiva, a única alternativa racional era viabilizar o adensamento ordenado nas áreas urbanas consolidadas. A verticalização regulamentada, portanto, surge como solução técnica inadiável para otimizar o aproveitamento do território, conter o espraiamento e garantir infraestrutura urbana de qualidade a custos viáveis.
A reabilitação normativa da ZER-B criou as condições para requalificar bairros centrais, aproximar oferta e demanda de habitação e utilizar de forma mais eficiente a malha urbana existente.
O discurso técnico internacional, incorporado pelas diretrizes do Estatuto da Cidade, pelos relatórios da ONU-Habitat e do WRI Brasil, converge para o entendimento de que o adensamento bem regulado é um dos principais instrumentos de sustentabilidade urbana contemporânea. Entre seus benefícios, destacam-se:
Conforme destaca o WRI Brasil (Cidades Sustentáveis), “adensar com qualidade é fundamental para reduzir o custo dos serviços públicos, promover a vitalidade econômica dos bairros e preservar áreas naturais” (WRI Brasil, 2022). Ourinhos, ao permitir verticalização em bairros com infraestrutura consolidada, alinha-se à lógica de cidade compacta, sustentável e financeiramente eficiente.
A revisão normativa não implicou liberalização irrestrita. Ao contrário, manteve-se o controle técnico por meio de:
Trata-se, portanto, de uma verticalização regulada, planejada e articulada com os instrumentos de planejamento urbano, sem prejuízo à ambiência ou ao padrão construtivo do entorno.
A autorização para a verticalização nas ZER-B representa mais do que uma alteração pontual: trata-se de um acerto estratégico que aproxima Ourinhos das práticas mais modernas de planejamento territorial. Com área territorial reduzida e crescimento populacional consistente, Ourinhos dependia de uma resposta regulatória como esta para garantir o desenvolvimento urbano equilibrado e eficiente.
Ao corrigir uma distorção normativa, a medida fortalece o papel do Plano Diretor como ferramenta técnica e democrática de desenvolvimento urbano sustentável.
